Le Hoàng Land | Chân thành là sức mạnh - Trí tuệ và thành công

KHÓ KHĂN VÀ THỬ THÁCH CỦA NHÀ ĐẦU TƯ BĐS Ở ĐÀ NẴNG HIỆN NAY

30.10.2020

1. Thực trạng BĐS Đà Nẵng trong và sau giai đoạn hai của đại dịch COVID-19

Người Việt xưa nay luôn quan niệm rằng, đất đai là tài sản sở hữu to lớn và có giá trị bền vững nhất vì vậy mà việc mua đất được xem là cách đầu tư và tích lũy dài hạn nhất. Mua đất tạo cảm giác sở hữu được toàn diện hơn là mua căn hộ hoặc chung cư vì người mua đất có thể sở hữu và thoải mái tự do thiết kế, xây dựng nhà cửa theo ý muốn của bản thân, đồng thơi có thể tự do mua bán, chuyển nhượng hay cho thuê sau đó. Trong khi việc định giá nhà đất phù hợp sẽ giúp người bán bán nhanh BĐS trong khi việc nắm được giá cả của thị trường giúp tránh trường hợp mua BĐS với giá quá cao là yêu cầu quan trọng đối với người mua và các nhà đầu tư.

Từ đầu năm 2020 với sự bùng phát của đại dịch COVID-19, thị trường BĐS trong nước sút giảm mạnh trong đó mức giảm mạnh nhất là tại Đà Nẵng. Tính riêng tháng 7/2020, nhu cầu tìm kiếm nhà đất Đà Nẵng đã giảm gần 20%, thị trường từ đầu năm 2020 đến nay sụt giảm mạnh về nguồn cung và số lượng giao dịch ở tất cả các phân khúc đất nền, nhà phố và căn hộ.

    🎯 Ở loại hình đất nền, sức tiêu thụ của thị trường sơ cấp khá thấp, thị trường thứ cấp cũng có xu hướng im ắng với giao dịch thưa thớt. Dù chỉ có duy nhất 1 dự án mới quy mô nhỏ chào bán nhưng tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt chưa đến 60%.

    🎯 Phân khúc căn hộ tuy có khoảng 156 căn hộ mới tung ra nhưng tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt 42%.

Căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng là hai loại hình có nhu cầu tìm kiếm và lượng giao dịch giảm sút nhiều nhất. Tính riêng 7 tháng đầu năm Đà Nẵng chỉ tiêu thụ được 233 căn condotel, mức thấp nhất trong 5 năm. Sản phẩm biệt thự biển cũng không ghi nhận dự án mới mở bán, sức mua ở mức rất thấp, gần như không có giao dịch trong thời gian qua.

Trong tình hình thị trường đóng băng như hiện nay, những tưởng giá bán các loại hình BĐS nổi bật như đất nền và căn hộ, biệt thự sẽ chạm đáy, mở ra là cơ hội các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn có thể tận dụng để đầu tư tuy nhiên nhìn chung về giá cả thị trường BĐS Đà Nẵng vẫn cao hơn so với mặt bằng chung của các đô thị cùng cấp, cụ thể:

    🎯 Nhu cầu tìm mua đất nền tại Đà Nẵng hiện chỉ tập trung ở phân khúc có tầm giá từ 21-35 triệu/m2 tập trung ở các khu vực có phân khúc giá mềm như Liên Chiểu và Ngũ Hành Sơn: Hiện tại Hải Châu là quận có giá đất chào bán cao nhất tại Đà Nẵng rơi vào khoảng 70-82 triệu/m2; khu vực Sơn Trà, Cẩm Lệ giá đất vào khoảng 32-47 triệu/m2, Liên Chiểu và Ngũ Hành Sơn là quận có giá đất mềm nhất, chỉ tầm 21-30 triệu/m2 tùy khu vực. 

    🎯 Riêng với loại hình căn hộ và biệt thự, dù sức mua đang giảm mạnh, giá bán của 2 phân khúc này gần như không biến động so với năm 2019. Chung cư ở tầm giá cao từ 95-140 triệu/m2 gần như không ghi nhận giao dịch. Riêng những căn hộ tầm giá 23-40 triệu/m2 dù không sôi động nhưng vẫn có nhu cầu mua ổn định. Căn hộ cho thuê và shophouse gặp nhiều bất lợi trước tình hình sụt giảm lượng khách du lịch cũng như nhu cầu thuê mặt bằng, giá thuê giảm trung bình từ 7-10% so với cùng kỳ 2019.

Tuy nhiên, nhìn chung Đà Nẵng vẫn đang là thị trường có nhiều tiềm năng phát triển. Thành phố hiện đang có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện với hàng loạt dự án giao thông trọng điểm đã và đang triển khai, như dự án mở rộng cảng Liên Chiểu; cảng Tiên Sa; tuyến đường sắt đô thị nối Đà Nẵng với Hội An; đường cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi; cao tốc Đà Nẵng - Quảng Trị... Yếu tố về hạ tầng sẽ hỗ trợ cho tất cả các phân khúc bất động sản tăng trưởng, từ bất động sản công nghiệp, nhà ở, căn hộ, cho tới đất nền, biệt thự - nhà phố. Riêng với ngành du lịch, trong ngắn hạn BĐS du lịch - nghỉ dưỡng trên cả nước nói chung và Đà Nẵng nói riêng khó hồi phục tuy nhiên nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt trong quý 3/2020, ngành du lịch tại đây có thể phục hồi trong năm 2021.

2/ Các xu hướng của Nhà đầu tư BĐS Đà Nẵng.

Trong tình hình diễn biến khó khăn của thị trường, xu hướng chung của nhà đầu tư là bán tháo đất và các BĐS khác với giá rẻ hơn để xoay vòng và thanh khoản vốn. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội cho nhiều nhà đầu tư tận dụng những kẻ hở của thị trường bất ổn để  tạo ra cơ hội sinh lời cho doanh nghiệp mình theo các cách khác nhau:

    🎯 Nhà đầu tư đang gom hàng bắt đáy chờ khi thị trường khôi phục: Sau sự bùng phát của dịch bệnh COVID-19 giai đoạn một, thị trường BĐS Đà Nẵng đã có dấu hiệu khởi sắc từ tháng 5/2020 tuy nhiên từng đó là chưa đủ. COVID-19 quay trở lại đợt 2 với tâm điểm là thành phố Đà Nẵng đã đóng băng tất cả các hoạt động thương mại dịch vụ bao gồm thị trường BĐS. Ông Hà Nghiệm, giám đốc Batdongsan.com.vn CN Đà Nẵng cho rằng, đúng là các nhà đầu tư đã bắt đầu có động thái bắt đáy nhưng chưa nhiều và một số còn muốn trả giá sâu xuống nữa. Điều này cũng giải thích vì sao thị trường hiện vẫn chưa có nhiều giao dịch, dù đã cải thiện so với trước. Lực lượng đầu tư tại Đà Nẵng chủ yếu đến từ Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh thành khác nhưng hầu như họ vẫn chưa trở lại và chưa thể hiện quyết tâm đầu tư. Các nhà đầu tư hiện vẫn đứng ngoài quan sát và tỏ ra rất thận trọng chờ BĐS “chạm đáy” để mua vào với số lượng lớn.

    🎯 Thành phố đang đẩy nhanh thi công các công trình dân dụng trong khi BĐS du lịch khốn khó vì cơn bão COVID-19. Hiện tượng bất động sản du lịch Đà Nẵng lao dốc do ảnh hưởng trực tiếp từ dịch bệnh là có, nhưng gốc rễ lại liên quan đến việc tính toán thiếu chính xác của các nhà đầu tư. Khi các nguồn vay từ bên ngoài bị đứng, nội tại hoạt động kinh doanh của các dự án đầu tư không có áp lực kiệt quệ tài chính sẽ xảy ra. Suy tính của các nhà tư vấn cho thấy, khả quan nhất cũng phải qua hết quý 2/2021, du lịch Đà Nẵng mới khôi phục trở lại. Các chỉ số giao dịch bất động sản liên quan muốn “ấm lại” phải cần 2 năm nữa. Đây sẽ là thách thức quá lớn với các nhà đầu tư không có thực lực tài chính, và bất động sản du lịch Đà Nẵng sẽ còn suy kiệt trong thời gian tới. Tuy nhiên hạng mục BĐS liên quan đến các công trình dân dụng sẽ có cơ hội trồi lên và mở ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư biết nắm bắt và chuyển đổi.

3/ Thị trường bị lũng đoạn đi kèm với các chiêu trò của cò đất BĐS

Bên cạnh những hình thức cạnh tranh lành mạnh nắm bắt xu thế của thị trường, một bộ phận cò đất trong giai đoạn khó khăn này của thị trường đã dùng các chiêu trò lừa đảo của mình nhằm chuộc lợi trên lòng tin của khách hàng.

Từ năm 2019 khi thị trường BĐS Đà Nẵng phát triển mạnh, cò đất thổi giá các vùng xã còn làm nông nghiệp như Hòa Châu, Hòa Tiến, huyện Hòa Vang (Đà Nẵng) và lan sang cả khu vực thị xã Điện Bàn (Quảng Nam), giá đất nền bị đẩy lên xa so với giá trị thực tế. Thị trường lúc này là giới đầu cơ, nhà đầu tư ngoại tỉnh và môi giới. Những đơn vị này tiếp tay cho các tổ lái "bơm, thổi" tạo bong bóng, để các "cá mập" xả hàng. Người ở lại đa phần là nhà đầu tư thứ cấp "kém may mắn", chưa kịp bán sang tay kiếm lời hoặc những đối tượng mua để đầu tư lâu dài. Đó là nguyên nhân khiến giá đất quê tăng chóng mặt một cách phi lý vào thời điểm đầu năm 2019 nhưng đến đầu năm 2020 sau khi dịch COVID-19 càn quét qua, các Nhà đầu tư ôm đất sốt ảo như “ôm bom” nay bán tháo mà không có người mua, thị trường BĐS Đà Nẵng đóng băng chưa có dấu hiệu phục hồi.

Thêm đó, tình trạng nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp không đúng với quy định của pháp luật đã và đang xảy ra trên địa bàn huyện Hòa Vang như tại xã Hòa Tiến, Hòa Ninh hay mới đây nhất là vụ sốt đất ở xã Hòa Bắc, ăn theo mô hình du lịch cộng đồng vừa khai trương. Khi đó, trên địa bàn xuất hiện những kẻ xấu tung tin có thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, sau đó lừa bán cho khách hàng. Ngoài ra còn có tình trạng nhiều người tự ý sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích sản xuất, kinh doanh khi chưa được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Những dấu hiệu lừa đảo của cò đất bộc lộ rõ nhất trong giai đoạn thị trường biến động gây ra thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và kém hiểu biết về thị trường.

Ngoài những chiêu trò thổi phồng bong bóng giá đất, các cò đất ranh mãnh còn đưa ra nhiều chiêu trò biến ảo khác nhằm bán tháo BĐS để kiếm chênh lệch trong giai đoạn khó khăn này:

    🎯 Với chiêu “mưa dầm thấm lâu”, giới “cò” đất thường xuyên đăng tải các thông tin “sốc” về thị trường lên mạng xã hội để kích thích nhà đầu tư. Ví dụ: cắt lỗ sâu căn hộ bình dân sau đại dịch Covid-19, thanh lý bất động sản thế chấp ngân hàng, hay chủ đầu tư thu hồi vốn, giảm giá mạnh tay thời hậu Covid-19,...

    🎯 Một chiều trò khác mà các công ty địa ốc thường xuyên áp dụng là tạo hiệu ứng đám đông để thuyết phục nhà đầu tư xuống tiền càng nhanh càng tốt. Các công ty địa ốc này sẽ dùng lời nói để đưa nhà đầu tư rơi vào thế bị động. Trong đó, nhân viên tư vấn của công ty địa ốc sẽ có nghĩa vụ tư vấn nhà đầu tư phải mua ngay hôm nay để nhận được ưu đãi từ chủ đầu tư, hoặc chỉ còn ít sản phẩm đưa ra thị trường, nếu không mua ngay, ngày mai sẽ hết suất...

    🎯 Nhiều công ty địa ốc thường xuyên tổ chức các chuyến thăm quan tìm hiểu dự án, tổ chức hội thảo, sự kiện và mời các nhà đầu tư nhỏ lẻ tới tham dự. Trong các sự kiện này, các công ty này sẽ cài cắm “người nhà”, để tạo ra hiệu ứng đám đông. Khi bắt đầu diễn ra giai đoạn mở bán, “người nhà” của các công ty địa ốc sẽ ồ ạt đăng ký mua nhà để lôi kéo sự chú ý nhà đầu tư nhỏ khác.

4/ Những yếu tố mà nhà đầu tư BĐS Đà Nẵng cần nắm rõ để tồn tại bền vững trên thị trường

Nhà đầu tư BĐS Đà Nẵng trong giai đoạn khó khăn này của thị trường cần nắm bắt đúng và đủ thông tin thị trường, tìm hiểu cẩn thận về BĐS trước khi đi đến quyết định đầu tư. Song song với đó, cần tìm cho mình một đơn vị ký gửi riêng uy tín và đáng tin cậy để tư vấn thực hiện các giao dịch BĐS.

Tin tức khác

Le Hoàng Land | Chân thành là sức mạnh - Trí tuệ và thành công
.
1
Bạn cần hỗ trợ?