Le Hoàng Land | Chân thành là sức mạnh - Trí tuệ và thành công

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2020

05.03.2020

 

 

  • Trong năm 2019, chúng ta đã chứng kiến thị trường bất động sản trải qua một năm không có quá nhiều biến động, nhưng cũng không vì thế mà thị trường trầm lắng, đâu đó vẫn có những "cơn sốt" cục bộ, những dự án tăng giá nhưng vẫn đắt hàng. 
  • Nhiều dự án BĐS nhà ở thương mại bị dừng hoặc ngừng triển khai xây dựng để rà soát lại pháp lý. Tình trạng này khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà gặp khó khăn do dự án ách tắc, thiếu nguồn cung, giá nhà bị đẩy lên cao và đang có sự "lệch pha" nguồn cung bất động sản cao cấp.
  • Sau Địa ốc Alibaba là hàng loạt công ty bất động sản bán dự án ma bị phanh phui như vụ Phạm Thị Tuyết Nhung (Giám đốc công ty Angel Lina) hay Trần Thị Hồng Hạnh (Giám đốc công ty Hoàng Kim Land) bị bắt và vụ Giám đốc Công ty địa ốc Hưng Thịnh Phát Nguyễn Hữu Kha (29 tuổi) bị công an phong tỏa tài khoản…Những vụ việc này đã gióng lên hồi chuông cảnh báo cho những nhà đầu tư lao vào cơn sốt đất nền, mua đất đai bất chấp pháp lý dự án còn mờ mịt.
  • Và gần đây nhất, câu chuyện về đầu tư, kinh doanh sản phẩm condotel tại dự án Cocobay đã gây sự chú ý của hầu hết giới đầu tư bất động sản. Vấn đề về pháp lý, về phân chia lợi nhuận… của loại hình này hiện vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều.

 

 

Việt Nam đã đưa ra những thay đổi chính sách lớn và đã ban hành luật mới trong 2015, cụ thể là:

  • Luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản (được ban hành vào 2015)
  • Luật bán và chuyển giao bất sản (được ban hành vào 2015)

Những điều luật này đã giúp người nước ngoài sở hữu BĐS dễ dàng hơn, như:

  • Người nước ngoài có thể mua BĐS bằng cách có thị thực du lịch (Tourist Visa)
  • Không có giới hạn cho số BĐS mà nhà đầu tư nước ngoài có thể mua (trong khi trước đây chỉ giới hạn 1 người sở hữu 1 BĐS)
  • Người nước ngoài hiện vẫn bị hạn chế chỉ có thể mua tối đa 30% số lượng căn hộ trong 1 tòa chung cư và chỉ sở hữu tối đa 10% BĐS trong 1 dự án
  • Nếu là nhà ở riêng lẻ thì sở hữu không quá 250 căn
  • Thời hạn thuê tối đa là 50 năm nhưng có thể gia hạn thêm
  • Nếu bạn có vợ/ chồng là người Việt Nam, bạn có thể được sở hữu vĩnh viễn

Những thay đổi trong luật pháp cũng làm cho phép khoảng 4.000.000 Việt Kiều được quyền sở hữu BĐS không giới hạn số lượng.

 

Như đã nói đến ở trên, kinh tế Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trên thế giới, và điều này đã có những tác động vô cùng tích cực đến thị trường bất động sản.

  • Trong 2018, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam chạm mốc 7,1% và được dự đoán sẽ tăng khoảng 6,8% vào 2019 đến 2020. Sự tăng trưởng này chủ yếu nhờ vào việc liên tục thắt chặt các chính sách tín dụng và tài chính
  • Số lượng du khách nước ngoài đến Việt Nam trong 5 tháng đầu tiên của 2019 là gần 7.300.000, tăng 8,8% so cùng kỳ trong 2018, theo Tổng Cục thống kê (GSO)

Các thành phố lớn và ven biển như thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hà Nội đã được hưởng lợi nhiều nhất từ những thay đổi này trong suốt thời gian vừa qua và tiếp tục trong tương lai gần sắp tới.

 

  • Trong quý II của 2019, giá trung bình cho các căn hộ là 2.009USD/m2 tại Tp.HCM, tăng khoảng 21,6% so với 2018.
  • Bên cạnh đó, giá trung bình cho các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp tăng khoảng 52,9%, ở mức 4.569USD/m2. Sự thay đổi lớn về giá bất động sản tại các khu vực trung tâm chủ yếu là do sự công bố các dự án cao cấp và sự khan hiếm đất.

  • Giá BĐS trung bình tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ bằng khoảng 18% so với BĐS tại Singapore, và chỉ 14% so với BĐS tại Hồng Kông. Với những sản phẩm hạng sang, BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ bằng khoảng 8% so với những sản phẩm cùng phân khúc ở HongKong.
  • Trong 2019, chúng ta cũng đã chứng kiến sự sụt giảm về các dự án mới do quá trình phê duyệt xây dựng kéo dài, nguyên nhân là từ sự kiểm soát chặt chẽ của chính phủ về những hướng phát triển mới. Điều này dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu tìm hiểu và khai thác thị trường thứ cấp – hướng đi được đánh giá là vô cùng tiềm năng.
  • Trong những năm tới, khu vực Quận 2 và Quận 9 sẽ ngày càng trở nên hấp dẫn vì Tp.HCM đang tập trung mở rộng về phía đông. Hầu hết các đơn vị hành chính, văn phòng đại diện mới đều được phân bổ về khu vực này cho đến 2025.

 

 

  • Hà Nội nhận được nhiều sự chú ý chủ yếu là do giá bất động sản leo thang và nguồn cung hạn chế tại Tp.HCM.
  • Số tiền đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Hà Nội ở mức khá cao. Có thể nói rằng, so với Tp.HCM, trong 2019, thị trường BĐS không có quá nhiều sản phẩm được tung ra và mức giá cũng không có sự gia tăng nhiều. Ngay cả khi giá bán trung bình của các căn hộ tại Hà Nội khoảng 1.417 USD thì gần 30% sản phẩm vẫn có giá thấp hơn so với Tp.HCM, tăng trưởng giá cả năm tương đối  “khiêm tốn”, chỉ ở mức 6,9%, trong khi Tp.HCM có mức tăng trưởng giá là 21,6%.
  • Nhiều dự án mới trong năm 2020 sẽ được xây dựng tại khu vực phía tây của Hà Nội, hỗ trợ cho  khu vực trung tâm trở nên quá tải, cũng như đáp ứng các kế hoạch di dời văn phòng của chính phủ.

 

 

  • Mặc dù có nhiều chính sách siết chặt thị trường BĐS ở cả Tp.HCM và Hà Nội trong 2019, thị trường vẫn được dự đoán sẽ diễn biến tốt trong 2020.
  • Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đổ xô đến Việt Nam và nhiều dự án chưa được công bố trong 2019 sẽ tiếp tục triển khai vào 2020.
  • Sẽ có những thay đổi tích cực về việc sở hữu BĐS của người có thu nhập thấp trong 2020 như cách mà hầu hết các chủ đầu tư đã tập trung vào những người có thu nhập cao trong suốt 2018-2019.
  • Ngay cả khi giá bất động sản để ở đã tăng lên nhiều trong những năm qua thì mức giá ở Tp.Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng vẫn thấp hơn so với những nơi như Bangkok, Manila, Kuala Lumpur, Singapore, và HongKong.
  • Thị trường bất động sản công nghiệp và thương mại sẽ trở nên nổi bật nhờ vào các công ty đa quốc gia di dời đến Việt Nam do sự tăng trưởng mạnh mẽ cũng như từ cuộc chiến thương mại đang diễn ra giữa Mỹ và Trung Quốc.

 

 

Dưới đây sẽ là một số lý do chính khiến thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển trong những năm tới.

1. Tăng trưởng kinh tế

Việt Nam đã trở nên vượt trội hơn hầu hết các nước láng giềng và mức tăng trưởng kinh tế dao động khoảng 7%. Cho dù tình hình kinh tế chung đang suy giảm, ngân hàng thế giới vẫn ước tính mức tăng trưởng kinh tế khá bất ngờ: 6,5% trong 2020 đến 2021.

Tỷ lệ thất nghiệp hiện tại của Việt Nam đang ở mức thấp nhất so với cả 1 thập kỷ qua, tổng số lao động thất nghiệp chiếm không đến 2%.

Vẫn tiếp tục, sẽ có khoảng 1.500.000 đến 2.000.000 người Việt có mặt trong tầng lớp trung lưu thế giới, theo The Boston Consulting Group, Việt Nam có thể sẽ tăng gấp đôi con số đó vào 2020. Điều này góp phần vào một nhu cầu mạnh mẽ hơn về bất động sản, có thể được chứng minh bởi sự tăng của các khoản vay mua nhà trong 2017 và 2018.

Một báo cáo của RNCOS chỉ ra sự thiếu hụt nhà ở tại Việt Nam với 70% dân số không sống trong nhà riêng của họ. Báo cáo này tuyên bố rằng Việt Nam cần khoảng 20.000.000 đơn vị nhà ở để đáp ứng nhu cầu.

Hiện tại, nhu cầu về nhà ở tầm giá trung bình đang tăng cao và điều này sẽ làm giảm bớt mức tiêu thụ các sản phẩm BĐS cao cấp. Mặt khác, thị trường cao cấp cũng sẽ có nguồn cung yêu cầu cao hơn một chút vì hầu hết các chủ đầu tư sẽ muốn tập trung vào các dự án chất lượng và đẳng cấp.

2. Dân số

Việt Nam có một trong những nước có dân số thích hợp nhất trong khu vực với dân số khoảng 95.000.000 với khoảng 50% là độ tuổi dưới 35. Đồng thời, dân số phát triển đều đặn và sẽ đạt khoảng 120.000.000 tính đến 2050. Trong khi đó, các quốc gia như Nhật Bản có thể sẽ phải đối mặt với các vấn đề liên quan đến suy giảm dân số trong tương lai, có thể giảm đến 50% dân số cho đến năm 2100.

3. Đô thị hóa

Hiện tại, chỉ khoảng 17% dân số Việt Nam sinh sống, làm việc tại Hà Nội và Tp.HCM, nhưng quá trình đô thị hóa đang diễn ra một cách nhanh chóng tại các khu vực ngoại ô cũng như ở những thành phố có quy mô nhỏ hơn. Cùng với những nhu cầu mới phát sinh theo quá trình đô thị hóa và tỷ lệ đô thị hóa nhanh nhất trong khối ASEAN, thị trường bất động sản Việt Nam tất nhiên sẽ tiếp tục phát triển lâu dài.

4. Đầu tư nước ngoài

  • Sức hút từ thị trường BĐS Việt Nam đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu là nhờ vào mức giá quá phải chăng, đặc biệt là khi đối chiếu với những thị trường nổi bật như HongKong, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, và các thành phố lớn ở Trung Quốc.
  • Ví dụ như, một căn hộ cao cấp tại một vị trí đắc địa tại TP.HCM có giá khoảng 5.000 USD mỗi mét vuông, trong khi các căn hộ tương tự có thể có mức giá cao hơn gấp bốn lần ở Singapore và HongKong.
  • Cũng bởi người nước ngoài có thể dễ dàng đầu tư sở hữu bất động sản với thời gian thuê theo hợp đồng 50 năm nên đã có một lượng lớn giao dịch đầu tư của người nước ngoài tại thị trường Việt Nam. Số lượng nhà đầu tư từ Trung Quốc vào quý đầu 2018 tăng 300% so với cùng kỳ 2017. Cũng có thể nhanh chóng nhận thấy sự gia tăng mạnh của người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại môi trường Việt Nam, con số thống kê cho thấy số lượng này tăng lên gấp 7-8 lần so với năm 2008 và chủ yếu là người mang quốc tịch Trung Quốc (chiếm 31%), xếp sau đó là Hàn Quốc, Đài Loan và Nhật Bản.
  • Yếu tố đa chủng tộc cùng những điều luật ưu ái cho cư dân nước ngoài tại Việt Nam là một trong những động lực thúc đẩy các hoạt động đầu tư từ quốc tế trở nên mạnh mẽ hơn, có định hướng cụ thể hơn và lâu dài hơn.

5. Ngành du lịch & sự phát triển của các thành phố ven biển

  • Ngành “công nghiệp du lịch” phát triển mạnh tại Việt Nam trong những năm gần đây, tuy nhiên vẫn chưa thực sự nổi bật, nhất là khi so sánh với những nước bạn (như Thái Lan).
  • Việt Nam có định hướng chung để cạnh tranh với các nước như Philippines và Thái Lan, và vẫn có nhiều cơ hội cho sự thay đổi phát triển. Các thành phố ven biển sẽ là điểm đến chính bởi Việt Nam có một bờ hồ trải sở hữu đường biển dài gần 3.260 km. Đây thực sự là một điểm mạnh cần được tiếp tục khai thác.
  • Trong những năm qua, chính phủ Việt Nam đã tập trung đầu tư cho quá trình nâng cấp cơ sở hạ tầng, đặc biệt là tại các thành phố ven biển như Nha Trang, Mũi Né, Hồ Tràm, Quảng Nam, Phú Quốc, Đà Nẵng. Việc cải thiện cơ sở hạ tầng và lượng khách du lịch ngày càng tăng lên đáng cùng với nhu cầu nghỉ ngơi thư giãn tạo cơ hội cho các hình thức nhà thuê, khu du lịch, khu nghỉ dưỡng được phát triển.

 

  • Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển vào năm 2020. Nhu cầu tăng lên chủ yếu từ đối tượng là người dân trong nước mua phục vụ nhu cầu ở. Điều đó cũng cho thấy rằng, Việt Nam tiếp tục giữ vững sức hút của mình với các nhà đầu tư nước ngoài trong khu vực Đông Nam Á.
  • Với dân số khoảng 95 triệu có tới 50% là ở độ tuổi dưới 35, Việt Nam sẽ mất một thời gian phải đối mặt với việc thiếu hụt chỗ ở, từ đó tạo ra một nhu cầu lớn hơn cần được giải quyết.
  • Các quy định mở cửa đối với người nước ngoài, cùng với mức giá tương đối thấp giúp Việt Nam giữ vững vị trí điểm đầu tư ưa thích với các khách hàng nước ngoài, đặc biệt là khách hàng từ HongKong, Trung Quốc đại lục, Hàn Quốc và Singapore.
  • Nhờ sự tham gia ngày một đông của các nhà đầu tư nước ngoài, nguồn cung sản phẩm tại Việt Nam cũng sẽ tăng lên đáng kể, tỷ lệ thuận với mức nhu cầu hiện hữu. Sự gia tăng kỷ lục của du khách nước ngoài, cũng như sự gia tăng FDI sẽ trở thành động lực thúc đẩy gia tăng bất động sản thương mại.
  • Như những gì đã được đề cập ở trên, Việt Nam vẫn tiếp tục là một trong những quốc gia hấp dẫn nhất đáng để đầu tư bất động sản tại khu vực châu Á vào năm 2020.

Tin tức khác

Le Hoàng Land | Chân thành là sức mạnh - Trí tuệ và thành công
.
1
Bạn cần hỗ trợ?